Bodenwert-Ermittlung
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 Allgemein
 Hauptsächliche Einflußfaktoren
 GRZ, GFZ und weitere Größen
 

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 Allgemein

Zur Ermittlung von Verkehrswerten ist es fast immer notwendig, zuerst den Wert des Grund und Bodens festzustellen. Ausnahmen bilden etwa unbebaute Grundstücke -der Bodenwert entspricht in der Regel dem Verkehrswert, wenn keine besonderen Umstände gegeben sind- und Eigentumswohnungen (hier kann je nach verfügbarem Datenmaterial der Verkehrswert mitunter auch anhand von Vergleichswerten bestimmt werden).

Die Ermittlung des Bodenwertes erfolgt in aller Regel über Vergleichswerte. Zwar können Bodenwerte auch mit Hilfe des Residualverfahrens -eine Rückrechnung Verkehrswert minus Bau- oder Ertragswert- festgestellt werden, jedoch ist dieses Verfahren sehr fehleranfällig (vgl. die Ausführungen von Vogels 1996,27ff; untere Leiste, Schaltfläche "Literatur").

Die hauptsächliche Schwierigkeit bei Bodenwertermittlungen besteht in der Gegenüberstellung des vorhandenen Grundstückes mit dem verfügbaren Vergleichsmaterial. Letzteres kann sich insbesondere hinsichtlich folgender Gegebenheiten unterscheiden: Überdies muß -vorallem bei unbebauten Grundstücken- geprüft werden, ob in den Vergleichswerten die Erschließungsbeiträge (also die öffentlichen Entgelte für den Anschluß des Objektes an Straßen und Versorgungsnetze; vgl. §§ 123-135 BauGB; obere Leiste, Schaltfläche "Gesetzestexte") bereits enthalten sind. Einen Sonderfall stellt werdendes Bauland dar. Ferner enthalten die meisten Richtwert-Übersichten Bodenwerte, die für unbebaute Grundstücke gelten, diese sind für bebaute Parzellen entsprechend anzupassen.

Einige Bodenrichtwertübersichten und -Karten -so etwa diejenige für Stuttgart- sind in Grundstückstypen unterteilt. Fällt das Bewertungsobjekt in eine solche Kategorie, errechnet sich der Bodenwert durch einfache Multiplikation von Richtwert und Grundstücksfläche.


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 Hauptsächliche Einflußfaktoren

Zuschnitt und Fläche beeinflussen den Bodenwert von Grundstücken häufig am deutlichsten. Diesbezügliche Vergleiche eines Objektes mit Richtwerten sollten vor allem daran ausgelegt werden, welche Kennzahlen (typische Straßenfrontbreite, Tiefe, Fläche, Geometrie) in dem fraglichen Gebiet vorrangig anzutreffen sind.

Bei sehr tiefen oder unregelmäßig geschnittenen Grundstücken besteht die Möglichkeit, solche Verhältnisse durch unterschiedliche Wertzonen zu erfassen. Dies geschieht in der Weise, das Grundstücksteile, welche über die in dem entsprechenden Gebiet gewöhlichen Merkmale hinausgehen, mit einem geringeren Bodenwert veranschlagt werden. Je nach Nutzbarkeit der Mehrflächen können 20% bis 90% des bezogenen Bodenrichtwertes angesetzt werden. Vergleichsweise sehr kleine Grundstücke müssen analog mit Zuschlägen auf den Bodenrichtwert versehen werden.


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 Grundflächenzahl, Geschoßflächenzahl und weitere Größen

Unterscheidet sich die zulässige Grundflächenzahl (GRZ; überbaute oder überbaubare Fläche eines Grundstückes, gemessen an der Außenhaut des Erdgeschoß-Grundrisses, dividiert durch die Grundstücksfläche) des Bewertungsobjektes erheblich von derjenigen des Richtwertes, so kann eine Anpassung vorgenommen werden. Solche Anpassungen sollten jedoch nur vollzogen werden, wenn das Datenmaterial hinreichend konkretisiert ist.

Es existieren überdies zahlreiche -häufig lokal oder nur auf bestimmte Grundstücksarten bezogene- Umrechnungstabellen für unterschiedliche Geschoßflächenzahlen (GFZ; Summe der Außenhaut-Maße aller Vollgeschosse dividiert durch die Grundstücksfläche, Anbauten/Auskragungen wie Balkone oder Loggien, sowie Terrassen etc. werden nicht mitgerechnet), deren Werte sich teilweise beträchtlich unterscheiden.

In vielen kleineren Orten ist das Gemeindegebiet lediglich in wenige Richtwertzonen aufgeteilt, wobei die Werte nicht näher spezifiziert sind. In solchen Fällen sollten Korrekturen der Richtwerte eher überschläglich erfolgen (durch sorfältigen Vergleich mit anderen -durchschnittlichen- Grundstücken der selben Zone), da ansonsten Genauigkeiten vorgetäuscht werden, die tatsächlich nicht vorhanden sind.

Sind regionale Werte für ein Gebiet nicht greifbar, so kann die in den Wertermittlungsrichtlinien abgedruckte Umrechnungstabelle Anhaltspunkte liefern (die Wertzahl ergibt sich dabei durch Division der Faktoren für die vorhandene GFZ und die GFZ des Vergleichsgrundstückes).

GFZFaktorGFZFaktorGFZFaktor
0,4 0,66 1,1 1,05 1,8 1,36
0,5 0,72 1,2 1,10 1,9 1,41
0,6 0,78 1,3 1,14 2,0 1,45
0,7 0,84 1,4 1,19 2,1 1,49
0,8 0,90 1,5 1,24 2,3 1,53
0,9 0,95 1,6 1,28 2,3 1,57
1,0 1,00 1,7 1,32 2,4 1,61
     Faktoren GFZ/GFZ
     zur Umrechnung
     (nach Freise -Hsrg.-
     1999,95; untere Leiste,
     Schaltfläche "Literatur")


Unter Umständen kann es notwendig sein, der Bodenwertermittlung weitere Faktoren einzubeziehen. Wegen der Vielzahl möglicher Fallgestaltungen sei hier lediglich ein Beispiel zur Verdeutlichung der Verfahrensweise angeführt: Der Baugrund einer zu taxierenden Parzelle besitzt nur geringe Tragfähigkeit, was umfangreiche Fundamentarbeiten erfordert. Liegen nun Vergleichspreise von Grundstücken mit normal beschaffenem Boden vor, so kann die Besonderheit des Bewertungsobjektes etwa daduch berücksichtigt werden, daß die Preisdifferenz der unterschiedlichen Gründungsausführungen von dem über die Richtwerte für Normalgrundstücke errechneten Bodenwert abgezogen wird.