Einführung
24 | Baulasten
Art der Belastung

Die Baulast stellt eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung dar, dh. der Grundstückseigentümer begibt sich in eine Schuld gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Der Sinn von Baulasten besteht darin, der zuständigen Behörde trotz entgegenstehendem Planungsrecht die Möglichkeit zu geben, ein Bauvorhaben zuzulassen.

Solche Vereinbarungen werden nach Landesrecht getroffen, in Baden-Württemberg also nach §§ 70 und 71 der Landesbauordnung (LBOBaWü):

"§ 70 Übernahme von Baulasten. (1) Durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulasten). Sie sind auch dem Rechtsnachfolger gegenüber wirksam. [...] (3) Die Baulast erlischt durch schriftlichen Verzicht der Baurechtsbehörde. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. [...]

§ 72 Baulastenverzeichnis. (1) die Baulasten sind auf Anordnung der Behörde in ein Verzeichnis einzutragen. [...]"
Beispiele

Da eine Baulast die Nutzbarkeit eines Grundstückes mitunter erheblich einschränken oder auch erweitern kann, muß zur Wertermittlung das Baulastenverzeichnis jedenfalls eingesehen werden (vgl. den Abschnitt "Unterlagen").In das Verzeichnis eingetragen werden etwa:

Übernahmen von fremden, bauordnungsrechtlich notwendigen Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück.
Zuwegungsrechte.
Vorgeschriebene seitliche Grenzabstände ganz oder teilweise auf fremdem Grund.
Eingehen von Stellplatzverpflichtungen.

Auch wenn zB. von der in einem Bebauungsplan angegebenen Bauweise abgewichen werden soll (oder wurde), führt dies meist zur Eintragung einer Baulast.
Wesen und Einstufung

Baulasten sind hinsichtlich des Wesensgehaltes mit Grunddienstbarkeiten vergleichbar, eine Besonderheit besteht jedoch darin, daß sie kein Recht gegenüber Dritten begründen, sondern nur eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde (daher genießen Eintragungen in das Baulastenverzeichnis auch keinen Gutglaubenschutz, wie ihn das Grundbuch gewährt).

Folglich kann es zu Schwierigkeiten kommen, wenn eine wertrelevante, einseitig benachteiligende Baulast besteht, die nicht durch eine dementsprechende privatrechtliche Grunddienstbarkeit gesichert ist.

Teilweise stellen Baulasten jedoch auch für alle Beteiligten einen Vorteil dar (beispielsweise wenn die Baubehörde trotz vorgeschriebener offener Bauweise ein Doppelhaus auf zwei benachbarten Grundstücken genehmigt, was dann etwa für beide Eigentümer zu einer höheren Ausnutzbarkeit ihrer Grundstücke führt).
Dipl.-Ing. (Arch.) BDB Boris Hechelhammer
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