Einführung
14 | Grundbuch 1/3
Funktion

Die Einrichtung des Grundbuches wird unter anderem durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) bestimmt. Durch Eintragung in das Grundbuch wird ein im Liegenschaftskataster -dieses wird bei den Vermessungsämtern geführt- verzeichneter Teil einer Gemarkung, dh. ein oder mehrere Flurstücke, zum Grundstück im Rechtssinn/allgemeinen Sprachgebrauch.

Haupteigenschaften:

Die geschäftliche Begründung und Veränderung von Rechten muß im Grundbuch erfolgen (Buchungszwang), ebenso können darauf bezogene Ansprüche gesichert werden.

Private Rechte haben durch deren Eintragung in das Grundbuch die gesetzliche "Vermutung der Richtigkeit" (also eine Beweisfunktion).

Das "Vertrauen" auf die Eintragung der Rechte wird geschützt (dies entspricht dem sogenannten Gutglaubensschutz der §§ 892 und 893 BGB).

Durch den Buchungszwang ist also jeglicher Grundstücksverkehr -Kauf, Verkauf, Erbe etc.- an eine entsprechende Eintragung im Grundbuch gebunden. Ohne diese Eintragung tritt eine Rechtsänderung (zum Beispiel der Eigentumsübergang) nicht ein.

Gutglaubensschutz besteht konkret darin, daß der im Grundbuch Eingetragene für einen Dritten rechtsgeschäftlich Eigentümer oder Berechtigter ist, auch wenn das tatsächlich falsch ist (Eintragungen oder Löschungen gelten insoweit als richtig).

Kein Schutz besteht bei den Angaben zum Flurstück (beispielsweise Größe oder Ortslage), denn diese gehören nicht zum "Rechtsbestand". Das selbe gilt auch für Namensänderungen, etwa durch Heirat. Hier ist freilich die Identität des Rechtsinhabers mit dem/der eingetragenen Berechtigten entscheidend.

Im Rahmen von Wertermittlungen kann es sich mit nicht eintragungsbedürftigen Rechten schwierig verhalten. Auch heute noch existieren vereinzelt altrechtliche Belastungen -beispielsweise Dienstbarkeiten- die bei der Anlegung eines Grundbuchblattes vorhanden waren, aber damals keiner Eintragung bedurften, und mithin fortbestehen.
Formen des Grundbuches

Neben der Normalform des Grundbuches, welche das gewöhnliche Eigentum an einem bebauten oder unbebauten Flurstück zum Inhalt hat (zB. ein nicht aufgeteiltes Einfamilienhaus und das dazugehörige Grundstück), existieren vier weitere Möglichkeiten, Eigentum oder Nutzungsrechte an einer Immobilie/Flurstück zu realisieren:

Das Erbbaurecht. Der Eigentümer eines Grundstückes kann einem Dritten für eine gewisse Zeit das veräußerliche und vererbliche Recht zugestehen/verkaufen, auf seinem Grundstück ein Gebäude zu errichten, und das Anwesen zu nutzen. Solche Erbbaurechte laufen meist über lange Zeiträume (üblich sind etwa für Wohnhausgrundstücke 99 Jahre). Das belastete Grundstück verbleibt im Eigentum des Rechtsgebers, der Erbbauberechtigte ist jedoch für die Laufzeit Besitzer des Anwesens. Da das Erbbaurecht ein veräußerliches und vererbliches Recht ist, gelten die selben Vorschriften wie für Grundstücke -grundstücksgleiches Recht- dh. mit dem Erbbauvertrag wird ein eigenes Grundbuchblatt für das Recht eröffnet.

Das Wohnungseigentums- oder Teileigentums-Grundbuch. Durch Aufteilung eines Objektes nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist es möglich, Miteigentum so zu gestalten, daß in Verbindung mit Bruchteilseigentum an einem Grundstück ein Bereich ausschließlichen Eigentums -Sondereigentum- an bestimmten Raumteilen eines Gebäudes entsteht. Die rechtliche Verbindung des Grundstücks-Bruchteilseigentums mit dem Sondereigentum an einer Wohnung wird als Wohnungseigentum bezeichnet, diejenige mit dem Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen als Teileigentum. Für diese Miteigentumsanteile wird je ein separates Grundbuchblatt eingerichtet.

Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht. Hierbei handelt es sich um eine rechtlich komplexe, zudem sehr seltene Kombination von Bruchteilseigentum an einem Erbbaurecht, und dem Sondereigentum an bestimmten Teilen des auf dem belasteten Grundstück errichteten Bauwerks.

Das Berggrundbuch wird lediglich der Vollständigkeit wegen erwähnt. Die Bewertung von Bergwerken stellt eine Spezialaufgabe dar, welche weit abseits des Tätigkeitsfeldes eines Immobiliensachverständigen liegt.

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