Einführung
15 | Grundbuch 2/3
Aufbau

Ein Grundbuchblatt besteht aus fünf Abschnitten:

Der Aufschrift. Hier sind der Bezirk des zuständigen Amtsgerichtes, das Grundbuchamt und die laufende Band/Blattnummer eingetragen.

Dem Bestandsverzeichnis. Hier werden Flurstücke (Flächengehalt, Ortslage, Nutzungsart etc.), entsprechende Rechte, bei aufgeteilten Objekten die Miteigentumsanteile sowie der Umfang des Sondereigentums, und Veränderungen am Bestand verzeichnet. Bei Gemeinschaftsanlagen (Garagenstellplätze, Zufahrts- und Zugangswege etc.), wird in der Regel der dem einzelnen Miteigentümer gehörende Anteil auf seinem Hauptblatt eingetragen. Teilweise besitzen Garagen oder Stellplätze auch ein eigenes Grundbuchblatt.

Die erste Abteilung. Dort ist der jeweilige Eigentümer verzeichnet. Sind mehrere Eigentümer vorhanden, so werden außerdem die jeweiligen Anteile aufgeführt. Bei Erbbau- und Wohnungsgrundbüchern ist der Wohnungseigentümer oder Erbbauberechtigte eingetragen.

Die zweite Abteilung ist ein Verzeichnis der Belastungen eines Grundstückes. Dies können unter anderem sein: Zeit- und Leibrenten, Geh- oder Fahrrechte, Aussichtsrechte, Leitungsrechte etc., Wohnrechte, Nießbrauch, sowie Vormerkungen zur Sicherung von Ansprüchen, etwa eine Auflassungsvormerkung oder der Zwangsversteigerungsvermerk. Grunddienstbarkeiten werden nach dem "dienenden" und dem "herrschenden" Grundstück unterschieden.

Die dritte Abteilung. Hier werden Hypotheken, Grund- und Rentenschulden eingetragen. Umfang und Höhe solcher Belastungen haben im Normalfall keinen Einfluß auf den Verkehrswert. Dieser ist unabhängig von Schulden, welche auf einem Objekt ruhen. Beim Verkauf eines belasteten Grundstückes ergibt sich die Barleistung für gewöhnlich aus dem jeweiligen Kaufpreis abzüglich des Schuldensaldos. Da die dritte Abteilung für die Verkehrswertermittlung idR. keine nennenswerte Bedeutung hat, wird auf weitere Ausführungen verzichtet.
Servitutenbuch

Bis etwa 1960 wurden Rechte und Belastungen teilweise auch in Servitutenbüchern niedergeschrieben. Anstelle des Hinweises auf eine bestimmte Bewilligung ist dann im Grundbuch die Fundstelle in dem jeweiligen Servitutenbuch angegeben (hier kann dann der genaue Inhalt einer Vereinbarung entnommen werden).

Vorallem die Eintragungen in sehr alten Servitutenbüchern sind genauestens auf Sinngehalt am fraglichen Wertermittlungsstichtag zu untersuchen. Oftmals kann nicht mehr festgestellt werden, was ursprüngliche Absicht einer Vereinbarung war, zB. durch Änderung der Flurstücksnummern oder Gemarkungsbezeichnungen.

In seltenen Fällen bestehen hier weitreichende Rechte oder Pflichten, welche den aktuellen Eigentümern der betroffenen Grundstücke überhaupt nicht bewußt sind. Teilweise sind die Eintragungen auch schlichtweg absurd, da sich die Verhältnisse grundlegend geändert haben (Beispiel: Überfahrtsrecht für das Pferdegespann des Nachbarn während der Heuernte mit Datum von 1860 auf einem Flurstück, welches sich längst innerhalb der bebauten Ortslage befindet).

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