Einführung
02 | Verkehrswertgutachten
Definition und Erläuterung

Der Begriff "Verkehrswert" ist in § 194 des Baugesetzbuches festgelegt:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Demnach ist der Verkehrswert ein durchschnittlicher, im Idealfalle statistisch nachweisbarer Marktwert. Absicht der Formulierung ist sicherlich auch, eine zwischen Käufer- und Verkäuferinteresse ausgleichende Kenngröße zu schaffen. Der Grundstücks- respektive Gebäudepreis wird individuell verhandelt, ist also meist das Ergebnis subjektiver Überlegungen der Beteiligten in Verbindung mit einer unterschiedlichen Vermarktungsdauer.

Neben der sorgfältigen Überprüfung aller bekannten bzw. bei den jeweils zuständigen Stellen einholbaren Eigenschaftsmerkmale einer Liegenschaft (zB. bauliche Gegebenheiten, öffentlich-rechtliche oder private Belastungen, Ertragsfähigkeit) besteht eine Hauptaufgabe des Sachverständigen auch darin, ein dem Objekt angemessenes Wertermittlungsverfahren anzuwenden.
Grundlegende Verfahren

In Deutschland werden hauptsächlich drei Vorgehensweisen genutzt, welche durch enge Zwischenbeziehungen und Überschneidungen miteinander verbunden sind:

Vergleichswert-Verfahren. Ähnliche Marktobjekte, deren Preis bekannt ist, werden mittels verschiedener Anpassungen zur Bewertung herangezogen. Angewendet werden kann das Vergleichswert-Verfahren zB. zur Bodenwert-Ermittlung oder für Eigentumswohnungen.

Sachwert-Verfahren. Es erfolgt eine Kalkulation der Gestehungskosten inklusive Grundstück unter Einbeziehung wesentlicher Faktoren (zB. Baualter, Ausstattung, Herstellungsart). Dieses Verfahren eignet sich etwa für Einfamilienhäuser.

Ertragswert-Verfahren. Miet- oder Pachteinnahmen, die ein Grundstück/Gebäude abwirft, werden um die zum Erhalt der Ertragsfähigkeit aufzuwendenden Kosten vermindert, und dieser Reinertrag anschließend auf Rentenbasis kapitalisiert (es wird hinbezüglich eine Verzinsung des im Baugrundstück gebundenen Kapitals angenommen). Schließlich wird der Bodenwert addiert.
Gutachtenformen

Gutachten können in den folgenden Varianten erstattet werden, wobei darauf hinzuweisen ist, daß in bestimmten Fällen (komplexe Lasten, sehr umfangreiche oder schadhafte Objekte etc.) Kurzgutachten nicht tatsachengerecht erstellbar sind, und somit ausscheiden:

Ein ausführliches, mit Beschreibungen, Plananlagen und Lichtbildern versehenes Gutachten. Dies ist sicherlich die verständlichste Form einer Expertise.

Ein Kurzgutachten. Hauptsächliche Kriterien sind enthalten, jedoch stichwortartig bzw. in Formularform abgefasst.

Ein Sammelgutachten. Wenn mehrere gleichartige Objekte (zum Beispiel Wohnungen im selben Gebäude, welche sich in Ausstattung/Zuschnitt nicht oder kaum unterscheiden) zu bewerten sind, ist es unter Umständen möglich, eine beispielhafte Einheit herauszugreifen, um die übrigen sodann durch Zu- oder Abschläge einzustufen.

Die einzelnen Varianten unterscheiden sich hauptsächlich in der Nachvollziehbarkeit und den entstehenden Kosten. Den Ablauf der Gutachtenerstellung finden Sie in der Schnellübersicht.
Dipl.-Ing. (Arch.) BDB Boris Hechelhammer
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