Einführung
20 | Lage
Makrolage

Der oft zitierte Sinnspruch, für den Wert einer Immobilie entscheidend wären drei Faktoren, nämlich "die Lage, die Lage und die Lage", wird sicherlich nicht ganz zu Unrecht vorgebracht. Zu bedenken ist in diesem Zusammenhang, daß Parameter wie die Ausstattung, der Unterhaltungszustand oder etwa die Gestaltung eines Objektes verhältnismäßig einfach veränderlich sind, was indes für die Lage überhaupt nicht zutrifft.

Unter Makrolage ist die Zuordnung eines Standortes innerhalb einer Region, in einer bestimmten Stadt bzw. Gemeinde sowie einen Stadt- oder Ortsteil zu verstehen. Hierbei kommt insbesondere der öffentlichen respektive privaten Infrastruktur und Verkehrsanbindung, aber auch der Wirtschaftskraft eine entscheidende Bedeutung zu.

Beispiel: verläßt man taxatorisch etwa das Einzugsgebiet des Stuttgarter S-Bahn Netzes, so ist zu beobachten, daß die Bodenwerte sowohl im wohnbaulichen wie im gewerblichen Segment schon nach geringer Distanz deutlich zurückfallen, nicht selten um 40% bis 50%.
Mikrolage

Je nach urbaner Siedlungsstruktur können die Merkmale von Makro- und Mikrolage auch ineinander übergehen.

Unter der Begrifflichkeit Mikrolage wird die direkte Umgebung einer Immobilie differenziert (Straßenzug, Nachbarschaftsbebauung, allgemeines Umfeld, soziale Zusammensetzung der Bewohnerschaft etc.).

Hinsichtlich des städtebaulichen Kontextes kann etwa unterschieden werden in (Einstufung für Wohnraum in Stuttgart):

Einfache Wohnlage. Gekennzeichnet durch eine kompakte Bauweise mit wenig Freiflächen und/oder starken Immissionen in nicht bevorzugten Gebieten; hierzu gehört die Lage inmitten/oder im Windschatten von Industrie, bei dichter Bebauung die Lage an Hauptverkehrsstraßen und Hinterhausbebauung bei unzureichender Besonnung und Durchgrünung.

Mittlere Wohnlage. Lagen ohne besondere Vor- und Nachteile; sie sind gekennzeichnet durch eine in der Regel kompakte Bauweise mit geringen Freiflächen und mit durchschnittlicher Immissionsbelastung. Typisch dafür sind die Wohngebiete in der Innenstadt und der alten Ortsteile in Vororten, soweit sie nicht an Hauptverkehrsstraßen liegen oder die Grundstücke genügend Freiflächen, jedoch keine besondere Freilage haben.

Gute Wohnlage. Ruhige Wohnviertel mit aufgelockerter, zumeist offener Bauweise und Vorgärten in Höhen- oder Halbhöhensituation ohne Immissionsbelastung. Dazu gehören teilweise auch Gebiete mit größeren Wohnobjekten mit starker Durchgrünung und Aussichtslage, geringen Immissionen, guter Infrastruktur und günstiger Verkehrsanbindung zur Innenstadt.

Beste Wohnlage. Absolut ruhige Lagen in aufgelockerter, ein- bis dreigeschossiger Bauweise bei völliger Durchgrünung des Wohngebiets, hinreichender Infrastrukturausstattung und günstiger Lage zur Innenstadt und zu Freizeiteinrichtungen.

Im gewerblichen Bereich gestaltet sich die Zuordnung der Lage freilich nach anderen Gesichtspunkten (so kann für den Handel oder einen produzierenden Betrieb die Lage an einer Hauptverkehrsstraße bzw. Autobahn durchaus günstig sein).
Dipl.-Ing. (Arch.) BDB Boris Hechelhammer
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