Einführung
23 | Rechte und Belastungen
Allgemein

Bewertungen von Rechten und Lasten eines Grundstückes stellen Sonderfälle der Verkehrswertermittlung dar. Kategorien möglicher Rechte/Belastungen sind:

Grundstücksgleiche Rechte.
Gesetzliche Beschränkungen.
Dingliche Rechte (beschränkt/subjektiv).

Die Taxierung erfolgt in der Weise, daß zunächst der Verkehrswert in theoretisch unbelastetem Zustand und der Wert der Lasten beziehungsweise des Rechtes getrennt zu ermitteln sind. Anschließend können letztere dann dem Grundstücksverkehrswert ab- oder zugeschlagen werden (falls überhaupt wertrelevant, und/oder die Taxierung eines Rechtes oder einer Belastung nicht alleiniger Gegenstand eines Gutachtens ist).
Grundstücksgleiche Rechte

Grundstücksgleiche Rechte werden wie Grundstücke behandelt (beispielsweise das Erbbaurecht, aber auch Eigentum an Schiffen oder Luftfahrzeugen). Zur Taxierung eines Grundstückes, auf welchem ein Erbbaurecht ruht, können zwei Größen ermittelt werden, nämlich:

Der Wert des belasteten Grundstückes (Eigentümeranteil).
Der Wert des Rechtes selbst (Besitzeranteil).

Der Erbbauberechtigte zahlt als vertragliches Entgelt für das zur Nutzung überlassene Grundstück an den Eigentümer den sogenannten Erbbauzins, dessen Höhe sich in der Regel anfänglich am Bodenwert bemißt. Hauptsächlich unterscheiden sich entsprechende Verträge durch:

Die Entschädigung für vom Erbbauberechtigten erstellte Gebäude am Ende der Laufzeit durch den Eigentümer (keine, teilweise oder volle Entschädigung sowie Abbruch durch den Erbbaurechtsnehmer können vereinbart werden).

Die Anpassung des Erbbauzinses. Es existieren sowohl -jedoch zumehmend seltener- Formen mit einem über die gesamte Laufzeit festgeschriebenen Erbbauzins, als auch solche, in denen der Zins über Wertsicherungsklauseln (meist an einen amtlichen Index gebunden) variabel gehalten wird.

Nun fällt die Bodenwertsteigerung regelmäßig höher aus, als der Zuwachs von Indices, die für Wertsicherungsklauseln zulässig sind (überdies kann der Erbbauzins gesetzlich nur alle drei Jahre verändert werden). Infolgedessen ist -auch bei vereinbarter Anpassung des Erbbauzinses- häufig bereits wenige Jahre nach Abschluß eines Erbbauvertrages für den Eigentümer keine übliche Bodenverzinsung mehr erzielbar, der Erbbauberechtigte erlangt also einen Zinsvorteil gegenüber dem Eigentümer.

Bei vereinbarter Anpassung des Erbbauzinses schwankt dieser Vorteil je nach Gestaltung der Zinshöhe. Der Anteil des Besitzers setzt sich folglich aus dem Wert der baulichen Anlagen (falls diese von ihm erstellt wurden) und gegebenenfalls einem Teil des Bodenwertes zusammen.
Gesetzliche Beschränkungen

Diese werden unterschieden in

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen: hierbei kann es sich um Baulasten, Auflagen des Denkmalschutzrechtes, des Naturschutzrechtes oder Eingriffe anderer Gebiete des öffentlichen Rechtes handeln (beispielsweise Enteignungen).

Privatrechtliche Beschränkungen: nachbarrechtliche Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB; etwa das Notwegerecht -§ 917- oder auch der Überbau -§ 912-), sowie landesrechtliche Nachbarschaftsbestimmungen. Überbau ist das unbeabsichtigte Errichten von Gebäudeteilen auf einem fremden Grundstück; das Notwegerecht greift dann durch, wenn ein Grundstück nicht über einen öffentlichen Weg/Straße sondern nur über eine andere Parzelle zugänglich ist. In beiden Fällen sieht das BGB eine Entschädigung durch Rentenzahlung an den Eigentümer des belasteten Grundstückes vor.

Die gesetzlichen Beschränkungen sind -außer bei Anordnung durch geltendes Recht (etwa der Bodenschutzvermerk nach dem Bundesbodenschutzgesetz)- als solche selbst nicht im Grundbuch eintragungsfähig. Öffentlich-rechtliche Belastungen werden jedoch als behördliche Verzeichnisse geführt - beispielsweise das Baulastenbuch oder die Liste der Kulturdenkmale. Bei privatrechtlichen Belastungen ist es üblich, im Grundbuch eine Absicherung "dingliche Sicherung" über die Höhe der angemessenen Entschädigung in Geld einzutragen (beispielsweise einen Rentenanspruch wegen Überbau).
Dipl.-Ing. (Arch.) BDB Boris Hechelhammer
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